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地王促涨房价刺激地价繁荣背后暗含风险

文章来源: 发布时间:2019-6-10

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“地王”促涨房价刺激地价 繁荣背后暗含风险

2009-12-03 13:15:00

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在房价上升过程中,频频出现的"地王"被认为进一步刺激了上涨的步伐。   在房地产业一片欣欣向荣时,"地王"一方面带给房地产商业绩与股价支撑;另一方面,也成为不少中郑州看癫痫病的医院小房地产商展示品牌与实力的机会,巨大的"广告

在房价上升过程中,频频出现的"地王"被认为进一步刺激了上涨的步伐。

在房地产业一片欣欣向荣时,"地王"一方面带给房地产商业绩与股价支撑;另一方面,也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会,巨大的"广告效应"带来的是巨大的无形资产。

尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面,但在"地王"被不断制造的今天,我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外,所隐含的问题与风险。

"京城50亿元新’地王’鉴临宜居之城--顺义,区域房价上涨在即!潮白河别墅区,较后的价值洼地……"11月26日,距离大龙地产夺得北京今年新"地王"不过数日,记者手机中收到上述颇具"诱惑力"的某楼盘的广告短信。

频繁而出的"地王"正成为炙手可热的房地产市场中一道色彩艳丽的风景线,这一引人关注的风景线究竟会给房地产业带来些什么?是对房价的刺激、地价的带动?还是让制造"地王"的地产商成为新的资本市场"宠儿"?

"地王"刺激房价

今年以来,随着国内经济复苏企稳,房地产市场也由回暖逐渐演变为火热,而在一线城市,房价的上涨速度之快、幅度之大,令人叹为观止,一时间谨防资产泡沫的声音四起。

在房价上升过程中,频频出现的"地王"被认为进一步刺激了上涨的步伐。有业内人士认为,全国不少地方"地王"的频频出现,对所在区域的房价确实造成影响。"地王"本身就是资本流动的风向标,这一资本流动必然导致房价的"被增长",即"面粉涨价刺激面包提价"。

"地王"刺激楼价的例子不胜枚举。在北京,中化方兴投资管理有限公司于6月30日以40.6亿元竞得朝阳区广渠路15号地块时。有专家就表示,地价的大幅攀升,一定会驱升房价。目前广渠门外10号地周边的二手房已经涨价了,而15号地又将是一个助西安哪家癫痫医院好推器,让北京东部的房价借势攀高。7月23日,金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷"地王",随后一周,上海郊区房价全面上涨,涨幅远高于中心城区。当时有报道称,上海松江区、崇明县成交均价分别上涨14.32%和33.76%;嘉定区首次突破万元大关;金山区的成交均价上涨了90.38%,成交量则大涨64.52%。

在全国房价已经大幅上涨之后,"新地王"的诞生显然成为更多开发商欢呼中的盛宴。记者再次翻看手机中的那条短信:"京城50亿"新地王"鉴临宜居之城--顺义,区域房价上涨在即……"实际上,北京大龙地产夺得顺义"地王"之后的几天内,位于该区域内欲转让二手房的业主纷纷提价,丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%。据悉,目前顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右,环比11月上半月上涨了9.5%;而叠拼别墅等涨幅达到了12.5%。

研究指出,在库存去化较快的一线城市核心地段,高地价意味着高房价,涨价和捂盘现象将伴随而来;此外,地价接近房价,预示房价涨幅将可能超过此前预计,一线城市房价仍有上调空间。

"地王"带动地价

"地王"实际上包括两个层面,即总价"地王"与单价"地王"。一般认为,总价"地王"更多的与单块地面积有关,而对房价、地价影响较大的是单价"地王"的出现。今年以来,在各地频出的"地王"中,诞生了不少单价"地王"。这一单价"地王"的出现,对于不少区域土地价格带动明显,甚至让此前2007年套牢的很多"地王"开始"解套"。

如在2007年高位拿地的万科,其当年以17亿元夺得朝阳区西大望路27号住宅用地,曾是当时北京出让土地中的单价"地王",楼面地价接近1.2万元/平方米。但在此后房地产市场的大幅下滑,房价大幅下跌的背景下,万科拿下的这一地块周边房价持续下坠,该区域周边楼盘的售价曾一度降至1.5万元/平方米以下,甚至出现每平方米售价仅1万元低价楼盘。当今年6月30日中化方兴以16000元/平方米的楼面地价拿下近在咫尺的广渠路15号地后,"新地王"笑颜的背后,是老"地王"迎来解套的欢愉。

尽管"地王"频现带动相关区域地价走高,但今年以来的统计数据显示,全国土地市场并未出现全面火热的局面。国家统计局公布的数据显示,1月至10月土地购置、土地开发面积的增速分别为-18.7%、-4.6%,较1月至9月增长3新蔡县看癫痫病的最好医院.4和2个百分点,尽管降幅在继续收窄,但同比为负的增速,显示出土地市场"冰火两重天"的局面。有研究预计,四季度随着居住用地供应量大幅提升,加之信贷政策由上半年的"升中求稳"变为"稳中有升",居住地价短期内进一步回升幅度有限,商业地价将基本保持小幅平稳上升态势。

"地王"牵动股价

在几乎每一次土地拍卖的现场,参与的房地产企业大都委派公司高层甚至老板级人物亲临,一块土地就在几十轮甚至上百轮的举牌中成为媒体报道中的"地王"。晋升"地王"对房地产商意味着什么?

房地产企业能不能拿到地,关系到企业能否正常经营和可持续发展,对于上市房企,则直接会反映到其股票价格上。据报道,10月中国海外发展以108亿元人民币左右在沈阳、长春、重庆和佛山的四块住宅用地的竞标中胜出,公司的土地储备扩大了522.8万平方米。有研究据此预计,此次收购将分别增厚该公司2009年和2010年预测每股净资产值4.6%和4.2%。在上海股票市场上市的保利地产近期积极在重点城市获取土地,也被研究认为,现有项目资源可以保障公司未来3年业绩的稳定增长,研究同时表明,公司在重点城市和中心城区的储备仍显不足。中金公司在此前的一份研究中认为,不论是2007年之前还是2007年拿地较多的公司都会在"新地王"之后获益,隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力,企业净资产值和利润率将有上调的空间。

在房地产业一片欣欣向荣时,"地王"一方面带给房地产商业绩与股价支撑,另一方面,也成为不少中小房地产商展示品牌与实力的机会,巨大的"广告效应"带来的是巨大的无形资产。一个并不十分恰当但足以说明这一巨大效应的例子,是当年的地产"黑马"顺驰。2003年,顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京"地王"大兴黄村项目,就是这一次土地拍卖会,让顺驰旋即在北京地产界"扬名立腕"。同样,在夺得今年"地王"之前,中化方兴为业外所知并不是很多,大龙地产也仅是A股市场上默默无闻的房地产股。一切似乎在一夜间转变,晋升"地王",媒体连篇累牍的报道,让公众对这些公司有了新的认知。大龙地产夺得"地王"的消息甫一公布,其股票价格当天即以大涨7.54%收盘。

"地王"背后的冷思考

尽管目前统计数据还不能说明全国土地市场进入过热的局面,但在"地王"被不断制造的今天,我们也不得不思考其在刺激房价、带动地价、牵动股价之外,所隐含的问题与风险。

在中国经济高速发展的几十年中,房地产业经过几轮起伏,即使在较近两年,从2007年的地产泡沫,经过去年短暂调整后,今年又掀起一轮快速上升的浪潮。面对今年频繁诞生的"地王",有知名地产商老总在博客中写道:"二十年从商经验告诉我,对一个房地产公司来说,常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史,多少公司因一块土地死掉了。"在行业上升期,高价拿地迅速开发,给企业带来的是利润,但反之,如果行业出现起伏,高成本的土地没有及时消化,对资金实力并不强的企业,亏损甚至因此倒闭的风险恐将随之而来。因此,房地产企业在将"地王"揽入怀中时,更应考虑自身实力是否与之匹配,从而进行风险的有效控制。

从土地市场角度考虑,当企业纷纷涌入争抢土地资源,却并不急于开发时,造成事实上的很多"囤地"现象,如果地价继续走高,就会由此滋生出一批"倒地"的地产商。业内曾有人称,国内有近三分之一开发商只倒地不盖房。我们姑且不去考证此比例真伪,但至少说明,许多开发商在圈好地之后,静待地价走高来赚钱。这一行为,不仅是对土地资源的巨大浪费,更对整个行业的长远发展不利。从2007年产生的许多"地王"看,"晒地"成为一种集体现象,这背后除了行业调整原因外,是否还有其他因素,颇费思量。

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